不動産格差

不動産の9割が下がっていく

　不動産は買い時なのか？　この質問に一言で答えるのは昨今、非常に難しくなった。

　理由の1つは、「不動産市場の三極化」である。国内のほとんどの不動産価格が下がり続ける中で、一部の不動産には上昇の余地が残されている。その内訳は、次の通りである。

　価値維持・上昇する：10～15％

　徐々に価値を下げ続ける： 70％

　無価値・マイナス価値に向かう：15～20％

　このことは、どのタイミングで、どんな場所に、どのような不動産を買うかで、天地ほどの格差が生まれることを意味する。

「マイナス価格取引」も

　近年、価値を上げた不動産は、東京都心のタワーマンションなど、ほんの一握りだ。理由は「マネーの一極集中」にある。都心や都市部の超一等地はオフィスが林立し、不動産投資信託（REIT）やファンドのマネーが流入している。また、為替が円安傾向にあることも、海外マネーを都心に招来する要因となり、不動産市場にはプラスだ。

　一方で、それ以外の不動産の価値は、ジリジリと下落を続けている。価値ゼロどころか、売り出しても買い手がつかず、売り主が100万円単位の解体費を負担するといった、事実上の「マイナス価格取引」すら見られる。「不動産はどんなものでも持っていれば資産」という時代は終わった。

2050年に日本の人口は3300万人減少

　日本はこれから本格的な人口・世帯数減少、超高齢化社会に突入する。国の推計によれば、2004年のピーク人口1億2784万人から、2050年には約25％の3300万人が減少し、9515万人になる。

　人口減少と同時に生じる「少子化・高齢化」も、住宅価格の下落要素だ。シンガポール国立大学・清水千弘教授らの研究によれば、日本の住宅価格は2040年には2010年比で46％下がるという。3000万円の住宅が1620万円になる計算である。

　こうなる要因はいくつかある。最も大きいのは、総人口の減少と老齢人口依存比率の上昇である。つまり、若年層の社会保障負担が増し、実質所得が減少することで、住宅を買ったり、借りたりする力が減退するからだそうだ。